Author Archives: Daniele Vanin

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Riforma del terzo settore – D. Lgs. 117/2017. Agevolazioni acquisto immobili

Con la pubblicazione sulla Gazzetta Ufficiale del Decreto Legislativo 117/2017 del 03 Luglio 2017, è entrata in vigore (dal 03/08/2017) la riforma del terzo settore che raduna le disposizioni fiscali per gli enti non lucrativi e riscrive le regole per le Onlus, le organizzazioni di volontariato e le associazioni di promozione sociale.

Il Decreto comprende una serie di rilevanti novità che nei prossimi anni interesseranno oltre 300mila enti non profit. Nell’immediato, ci sono sul piatto 190 milioni per finanziare le agevolazioni fiscali, le attività di interesse generale degli enti, il nuovo Registro unico del terzo settore e 200 milioni destinati ai crediti agevolati per le imprese sociali.

Per quanto riguarda il campo degli immobili, la novità più rilevante è contenuta nell’art. 82 (comma 4) del Decreto 117 che dice: “Le imposte di registro, ipotecaria e catastale si applicano in misura fissa per gli atti traslativi a titolo oneroso della proprieta’ di beni immobili e per gli atti traslativi o costituitivi di diritti reali immobiliari di godimento a favore di tutti gli enti del Terzo settore di cui al comma 1, incluse le imprese sociali, a condizione che i beni siano direttamente utilizzati, entro cinque anni dal trasferimento, in diretta attuazione degli scopi istituzionali o dell’oggetto sociale e che l’ente renda, contestualmente alla stipula dell’atto, apposita dichiarazione in tal senso. In caso di dichiarazione mendace o di mancata effettiva utilizzazione del bene in diretta attuazione degli scopi istituzionali o dell’oggetto sociale, è dovuta l’imposta nella misura ordinaria, nonche’ la sanzione amministrativa pari al 30 per cento dell’imposta dovuta oltre agli interessi di mora decorrenti dalla data in cui l’imposta avrebbe dovuto essere versata.”

La novità consiste in un’agevolazione fiscale per le Associazioni del terzo settore che acquisteranno un immobile da adibire a sede o da utilizzare per gli scopi sociali dell’Ente stesso.

L’attuale imposizione:
– 9% (imposta di registro) da calcolare sulla rendita catastale rivalutata;
– € 100 (imposta ipotecaria 50 € + imposta catastale 50 €);
verrà sostituita da un’unica imposta fissa che verrà quantificata nelle prossime settimane con la pubblicazione delle Disposizioni di Attuazione del Decreto.
Si presume che l’imposta fissa potrà essere forfettaria ed al di sotto dei 1.000 €.

Se così fosse, il risparmio per l’acquisto di un immobile con una rendita imponibile di circa 200.000 € potrebbe essere di oltre 15.000 €.

Come già detto, gli Enti beneficiari di tale riforma saranno alcune centinaia di migliaia e questo Decreto potrebbe dare un forte impulso alle compravendite immobiliari di uffici e negozi che negli ultimi 10 anni hanno subito un grosso rallentamento.

Per informazioni e consulenze: 045 8104496.

Fonti:
DECRETO LEGISLATIVO 3 luglio 2017, n. 117
Codice del Terzo settore, a norma dell’articolo 1, comma 2, lettera b), della legge 6 giugno 2016, n. 106. (17G00128) (GU Serie Generale n.179 del 02-08-2017 – Suppl. Ordinario n. 43)
note: Entrata in vigore del provvedimento: 03/08/2017


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“Deposito prezzo” al rogito: alcuni chiarimenti.

Come saprete con la legge 27 dicembre 2013 n. 147 sul deposito prezzo il legislatore se ne uscì con una norma che avrebbe duramente colpito il mercato immobiliare. Tutte le somme che qualsiasi acquirente avesse dovuto dare al venditore per l’acquisto di un immobile non avrebbero potuto essere consegnate al venditore, ma avrebbero dovuto obbligatoriamente essere versate, tramite il Notaio incaricato, in un conto corrente speciale, produttivo di interessi con i quali avrebbero finanziato i crediti a tasso agevolato per le piccole/medie imprese.

Con la “Legge annuale per il mercato e la concorrenza 2017” (comma 142) il Legislatore, ha disposto formalmente l’entrata in vigore della disciplina del “deposito prezzo” di cui alla legge del 2013, ma modificandola con una caratteristica importante: la disciplina non è più obbligatoria ma solo facoltativa.

In estrema sintesi: nel caso in cui una delle parti lo richiedesse, il notaio sarà tenuto a prelevare l’intero prezzo (ovviamente il prezzo residuo che al momento dell’atto non è ancora stato pagato) e a versarlo su un conto dedicato speciale a disposizione dello Stato, in modo che lo Stato possa lucrarne gli interessi, e svincolandolo successivamente secondo le istruzioni dategli dalla parte.

Nei prossimi articoli approfondiremo maggiormente i costi e le formalità da sostenere per le parti.


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Bonus mobili 2017

Per l’acquisto di mobili e di grandi elettrodomestici di classe non inferiore alla A+ (A per i forni), destinati ad arredare un immobile oggetto di ristrutturazione, è possibile usufruire di una detrazione Irpef del 50%.

Per avere l’agevolazione è indispensabile realizzare una ristrutturazione edilizia (e usufruire della relativa detrazione), sia su singole unità immobiliari residenziali sia su parti comuni di edifici, sempre residenziali.

Per ottenere il bonus è necessario che la data dell’inizio dei lavori di ristrutturazione preceda quella in cui si acquistano i beni. Non è fondamentale, invece, che le spese di ristrutturazione siano sostenute prima di quelle per l’arredo dell’immobile.

La data di avvio dei lavori può essere dimostrata, per esempio, da eventuali abilitazioni amministrative o dalla comunicazione preventiva all’Asl, se è obbligatoria. Per gli interventi che non necessitano di comunicazioni o titoli abilitativi, è sufficiente una dichiarazione sostitutiva di atto di notorietà.

Per la detrazione sono necessari i seguenti interventi edilizi:

– manutenzione straordinaria, restauro e risanamento conservativo, ristrutturazione edilizia su singoli appartamenti. I lavori di manutenzione ordinaria su singoli appartamenti (per esempio, tinteggiatura di pareti e soffitti, sostituzione di pavimenti, sostituzione di infissi esterni, rifacimento di intonaci interni) non danno diritto al bonus;
– ricostruzione o ripristino di un immobile danneggiato da eventi calamitosi, se è stato dichiarato lo stato di emergenza;
– restauro, risanamento conservativo e ristrutturazione edilizia, riguardanti interi fabbricati, eseguiti da imprese di costruzione o ristrutturazione immobiliare e da cooperative edilizie che entro 18 mesi dal termine dei lavori vendono o assegnano l’immobile;
– manutenzione ordinaria, manutenzione straordinaria, restauro e risanamento conservativo, ristrutturazione edilizia su parti comuni di edifici residenziali.


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Tassa “Airbnb”: prorogata ad ottobre.

Tassa Airbnb, gli adempimenti slittano ad ottobre. Il decreto è arrivato mentre la stagione turistica era già iniziata e sarebbe stato fattibile, ma molto complicato trasformare gli agenti immobiliari in sostituti d’imposta. Una norma così importante richiede del tempo per venire assorbita e per essere spiegata ai locatori di immobili ad uso turistico che ovviamente incaricano la propria agenzia prima dell’inizio della stagione.

Gli intermediari immobiliari avranno bisogno di più tempo per adeguarsi alle nuove disposizioni, viste le difficoltà tecniche con cui si dovranno confrontare. Il Governo ha sbagliato i tempi, varando il decreto legge pure a stagione turistica estiva avviata ed ha dimostrato di non rendersi conto di cosa stesse chiedendo agli intermediari, agenti immobiliari o multinazionali che siano: per poi scoprire, suo malgrado, che nessuno era in grado di fare da sostituto d`imposta, non avendolo mai fatto. Il tutto è un chiaro esempio di quanto i nostri governanti siano scollegati dal Paese.

Lasciamo ad un prossimo articolo alcune considerazioni in merito alla leggerezza con la quale il Governo ha responsabilizzato in pochi mesi gli agenti immobiliari nel tentativo di “fare cassa”!


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Agenzia delle Entrate: rimuovere un’ipoteca da un immobile.

La normativa stabilisce che Equitalia non può procedere al pignoramento di una casa se questa è la prima abitazione del debitore ed il debito non supera i 20.000,00 euro. Ma la neo nata Agenzia delle Entrate Riscossione può comunque procedere all’iscrizione dell’ipoteca sull’immobile del debitore, che a sua volta ha a disposizione vari strumenti per richiedere la cancellazione dell’ipoteca.

Prima di poter procedere all’iscrizione dell’ipoteca, l’agenzia di riscossione deve comunicare al debitore il cosiddetto “preavviso di ipoteca” e inviarlo a pagare le somme entro trenta giorni.
In mancanza del pagamento, si procede all’iscrizione dell’ipoteca.

Ma anche in questo caso, il contribuente non è privo di mezzi per opporsi all’ipoteca e chiederne la cancellazione. Il contribuente innanzitutto in caso di difficoltà finanziarie puo’ presentare all’Agenzia un’istanza di rateazione delle somme dovute al fine di evitare l’ipoteca (rateazione ordinaria di 72 rate o straordinaria di 120 rate).
Ma anche in caso di mancato accoglimento dell’istanza e dell’iscrizione dell’ipoteca, ci sono vari strumenti per impugnare l’iscrizione.

– Difetto di motivazione
– Assenza dell’indicazione del responsabile del procedimento
– Omessa o irrituale notifica della cartella di pagamento/accertamento-
– Mancato rispetto dei limiti previsti dalla legge
– Prescrizione o decadenza del diritto di credito del fisco
– Un provvedimento di sgravio emesso dall’ente creditore
– Una sospensione concessa dal giudice oppure una sentenza che abbia annullato in tutto o in parte la pretesa dell’ente creditore
– Un pagamento effettuato in data anteriore alla formazione del ruolo stesso, in favore dell’ente creditore

Nei prossimi articoli andremo ad analizzare ogni soluzione possibile.


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Tassa “Airbnb”: caos totale!!

Si può parlare di follie burocratiche dell’ Agenzia delle Entrate sulla “Tassa Airbnb”? Emanare e rendere operativa una norma di questa portata, in solo tre giorni, è il segno di una politica che ha perso ogni contatto reale con i cittadini  e le imprese. Dopo la falsa partenza di giugno, gli intermediari immobiliari, compresi i portali online, grazie al provvedimento pubblicato solo questa settimana dall’Agenzia delle entrate, e la Risoluzione n.88 dell’Agenzia delle Entrate che regola il versamento della ritenuta del 21% da applicare ai contratti di locazione brevi, già dal prossimo 17 luglio  saranno chiamati alla cassa, prima ancora che sia stato emanato un provvedimento attuativo richiesto obbligatoriamente dalla legge di conversione del DL 50/2017, che illustri come procedere per gli operatori alla trasmissione dei dati per via telematica.

L’Agenzia delle Entrate ha diffuso  lo scorso 12 luglio,  una circolare che volendo regolare le modalità di comunicazione dei dati per la nuova cedolare secca del 21% sui corrispettivi lordi riscossi dagli intermediari per le locazioni brevi ( contratti d’affitto non superiori a 30 giorni), ha ingenerato, ancora una volta,  una grande confusione tra gli operatori che non sanno ad oggi come comportarsi. Viene  di fatti rimandato l’obbligo per i mediatori immobiliari di applicazione della norma, al momento della pubblicazione sul sito dell’ Agenzia delle Entrate degli strumenti informatici che permettano la trasmissione dei dati. E’ singolare il fatto che il provvedimento, che per sua natura ha carattere attuativo, rimandi invece ad una successiva comunicazione della stessa Agenzia delle Entrate, l’effettiva entrata in vigore del provvedimento.

La disposizione, secondo quanto previsto,  obbliga tutti gli operatori – agenti e gestori di portali telematici come “Airbnb” o Casevacanze.it – che “mettono in contatto persone in ricerca di un immobile” ad applicare ai locatori una ritenuta sul canone incassato del 21% e li vincola anche all’invio annuale di una comunicazione stile “censimento” con nome, cognome e codice fiscale del proprietario, ma con anche la durata del contratto, l’importo del corrispettivo lordo e l’indirizzo dell’immobile affittato.

Siamo di fronte alle ennesime incongruenze normative e alla dubbia costituzionalità del provvedimento. Si tratta di una vera e propria forzatura applicata a tutti gli intermediari che fanno locazioni brevi e  che diventeranno dalla prossima settimana la longa manus dell’Agenzia delle Entrate, con costi spesso proibitivi per le imprese e le agenzie immobiliari, già oggi  gravate da pesantissimi obblighi burocratici per legge. Per provare a rincorrere le eventuali evasioni degli intermediari esteri, ci si è inventati la Tassa Airbnb, che non colpisce affatto le multinazionali del web, che continueranno a non pagare le tasse in Italia e si è solo creato l’ennesimo aggravio per gli agenti immobiliari e gli intermediari nazionali ai danni dell’intero settore. Per gli intermediari che non incasseranno assegni, ma faranno in modo che l’inquilino versi direttamente un bonifico al proprietario non c’è alcun obbligo di ritenuta. Ed è ancora più singolare che lo Stato, modificando le norme, invochi la retroattività per le ritenute non effettuate e che a rispondere siano gli agenti immobiliari che dovrebbero fare anche recupero crediti per conto dello Stato.

 


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Verona: siglato il nuovo accordo territoriale per i contratti 3 + 2. Queste le associazioni firmatarie.

Il 12 maggio 2017 è stato sottoscritto presso il Comune di Verona il nuovo accordo tra i sindacati dei proprietari immobiliari U.P.P.I. – Unione Piccoli Proprietari Immobiliari, A.P.E. – Ass. Prop. Edilizia Confedilizia, i sindacati degli inquilini S.U.N.I.A. – S.I.C.E.T. – U.N.I.A.T. e l’Assessore alle Politiche della Casa. Tale accordo è valido per il territorio del Comune di Verona e riguarda gli affitti a canone agevolato e quelli per gli studenti universitari.

Il 25 maggio 2017 l’Associazione Sindacale Piccoli Proprietari Immobiliari ha comunicato la propria adesione al nuovo Accordo Territorale sottoscritto il 12 maggio 2017.

Il 13 giugno 2017 l’Associazione Piccoli Proprietari Case ha comunicato la propria adesione al nuovo Accordo Territoriale sottoscritto il 12 maggio 2017.

Il 14 giugno 2017 il Sindacato Nazione Inquilini – FEDER.CASA ha comunicato la propria adesione al nuovo Accordo Territoriale sottoscritto il 12 maggio 2017.

Il 30 giugno 2017 l’Organizzazione Sindacale dei proprietari immobiliari Confabitare ha comunicato la propria adesione al nuovo Accordo Territoriale sottoscritto il 12 maggio 2017.


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Dichiarazioni dei redditi. Le detrazioni per gli immobili

Categoria : Detrazioni , Fisco

Anche quest’anno è arrivato l’appuntamento con la dichiarazione dei redditi e il modello 730 per il 2017. Tra le tante spese che è possibile detrarre dal modello relativo all’anno d’imposta 2016 vi sono anche quelle che hanno a che vedere con l’acquisto di un immobile, l’affitto o la ristrutturazione di una casa. Vediamo quali sono tutte le detrazioni per gli immobili.

Tra le spese che i contribuenti possono detrarre dal modello 730/2017 vi sono anche le spese effettuate per i lavori di ristrutturazione edilizia effettuati nel corso dell’anno di imposta 2016. La spesa dovrà essere inserita al Rigo E41/E53, quadro E, sezione IIIA e IIIB del modello precompilato o ordinario.

A chi spettano le detrazioni per ristrutturazione?

Possono fruire della detrazione tutti i contribuenti assoggettati all’imposta sul reddito delle persone fisiche, residenti o meno nel territorio dello Stato La detrazione spetta ai soggetti che possiedono o detengono, sulla base di un titolo idoneo, gli immobili oggetto degli interventi, a condizione che ne sostengano le relative spese. Tali soggetti sono:

  • proprietari o nudi proprietari;
  • titolari di un diritto reale di godimento quali usufrutto, uso, abitazione o superficie;
  • soci di cooperative a proprietà divisa e indivisa;
  • imprenditori individuali, per gli immobili non rientranti fra i beni strumentali o beni merce
  • soggetti indicati nell’art. 5 del TUIR, che producono redditi in forma associata (società semplici, in nome collettivo, in accomandita semplice e soggetti a questi equiparati, imprese familiari), alle stesse condizioni previste per gli imprenditori individuali;
  • detentori (locatari, comodatari) dell’immobile
  • familiari conviventi;
  • coniuge separato assegnatario dell’immobile intestato all’altro coniuge
  • conviventi more uxorio;
  • futuro acquirente

Quali sono i lavori detraibili?

Per gli interventi effettuati sulle parti comuni degli edifici la detrazione spetta per le spese di:

  • manutenzione ordinaria
  • manutenzione straordinaria
  • restauro e di risanamento conservativo
  • ristrutturazione edilizia

Per gli interventi effettuati sulle singole unità immobiliari e/o sulle relative pertinenze, la detrazione spetta per le medesime spese, ad eccezione di quelle relative alla manutenzione ordinaria. L’agevolazione è riferita ad interventi eseguiti su singole unità immobiliari residenziali, di qualsiasi categoria catastale, anche rurali e sulle loro pertinenze, accatastate o in via di accatastamento.

Quali documenti servono per le detrazioni?

Per usufruire della detrazione il contribuente deve aver eseguito gli adempimenti previsti ed essere in possesso della relativa documentazione. Per fruire della detrazione è necessario che le spese siano pagate esclusivamente mediante bonifico dal quale risulti:

  •  la causale del versamento dalla quale risulti che il pagamento è effettuato per gli interventi di recupero del patrimonio edilizio che danno diritto alla detrazione. Nel caso in cui, per mero errore materiale, siano stati riportati i riferimenti normativi della detrazione per la riqualificazione energetica, la detrazione può comunque essere riconosciuta senza necessità di ulteriori adempimenti
  • il codice fiscale del beneficiario della detrazione (che può essere anche diverso dall’ordinante il bonifico);
  • il numero di partita IVA o il codice fiscale del soggetto a favore del quale il bonifico è effettuato.

Il bonifico postale è assimilato a quello bancario ed è quindi da considerarsi valido così come è ugualmente valido il bonifico effettuato “on line”.La detrazione è ammessa anche se l’onere è sostenuto mediante un bonifico tratto su un conto acceso presso un istituto di pagamento, operatore diverso dalle banche, autorizzato a prestare servizi di pagamento, tra i quali l’esecuzione di bonifici.

E’ inoltre importante:

  • effettuare la comunicazione all’Azienda sanitaria locale competente nel territorio in cui si svolgono i lavori
  • indicare nella dichiarazione dei redditi i dati catastali identificativi dell’immobile e, nel caso di lavori effettuati dal detentore, gli estremi di registrazione dell’atto di comodato o di locazione
  • Per gli interventi realizzati sulle parti comuni il contribuente deve conservare la documentazione rilasciata dall’amministratore del condominio, in cui lo stesso attesti di avere adempiuto a tutti gli obblighi previsti e indichi la somma di cui il contribuente può tenere conto ai fini della detrazione

Quali sono i limiti di spesa?

L’art.11 del DL n. 83 del 2012 ha previsto l’aumento della detrazione percentuale dal 36 al 50 per cento, nonché l’innalzamento del limite di spesa agevolabile da euro 48.000 a euro 96.000 a partire dal 26 giugno 2012. Questi maggiori benefici sono stati più volte prorogati fino, da ultimo, al 31 dicembre 2017 e, per gli interventi effettuati sulle parti comuni degli edifici, fino al 31 dicembre 2021.


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Precisazioni dell’Agenzia delle Entrate su locazioni e cedolare secca.

Categoria : Affitto , Fisco , Locazioni immobili

Circolare dell’Agenzia dell’Entrate N.8/E del 7 aprile 2017

La cedolare secca e le attuali aliquote. Come disposto dal comma 2 dell’art. 3 del D.Lgs. 23/2011, la cedolare secca si applica «in base alla decisione del locatore» e opera in funzione «sostitutiva dell’imposta sul reddito delle persone fisiche e delle relative addizionali, nonché delle imposte di registro e di bollo sul contratto di locazione; la cedolare secca sostituisce anche le imposte di registro e di bollo sulla risoluzione e sulle proroghe del contratto di locazione».

Con la cedolare secca vi è l’applicazione di un’imposta sostitutiva dell’IRPEF, delle relative addizionali regionale, comunale, delle imposte di registro e di bollo.

Le aliquote applicabili sono così contraddistinte:

  • 21% per tutti i contratti di locazione, esclusi i contratti a canone concordato;
  • 10% per i contratti di locazione a canone concordato.

Inizialmente l’aliquota per i contratti a canone concordato era del 19%. Il D.L. n. 102/2013 ha ridotto tale aliquota al 15% per l’anno d’imposta 2013. Successivamente il D.L. 47/2014 – c.d.

Decreto Casa– ha abbassato dal 15% al 10% l’aliquota per gli anni d’imposta dal 2014 al 2017.

Modalità applicative. Il proprietario o il soggetto titolare del diritto reale di godimento sull’immobile che lo loca, se opta per il regime della cedolare secca deve:

Comunicare a mezzo raccomandatatale scelta. In caso di nuovo contratto di durata superiore a 30 giorni la raccomandata va inviata prima della registrazione dello stesso; in caso di annualità successive, la stessa va inviata prima del termine di versamento dell’imposta di registro (30 giorni dalla data di stipula); in caso di contratti non soggetti a registrazione l’obbligo non sussiste.

Comunicare nella medesima lettera o indicare nel contratto che il canone non sarà assoggettato ad aggiornamento ISTAT. L’opzione vincola il locatore per la durata del contratto, della proroga o del residuo periodo del contratto in caso di opzione esercitata nelle annualità successive.

Nel caso di contratti non assoggettati a registrazione (inferiori a 30 giorni) l’opzione è esercitata direttamente in dichiarazione dei redditi. Se la locazione avviene tramite Agenzie immobiliari rimangono dovute l’imposta di registro e di bollo.

La proroga della cedolare secca: le novità del D.L. 193/2016. Nell’iter di conversione del D.L. 193 del 22 ottobre 2016 (“Disposizioni urgenti in materia fiscale e per il finanziamento di esigenze indifferibili”) hanno trovato in esso posto (art. 7-quater, comma 24) anche alcune significative modifiche alla disciplina della cedolare secca sui contratti di locazione «di unità immobiliari abitative locate a uso abitativo». Con la nuova disposizione:

  1. La mancata presentazione della comunicazione relativa alla proroga del contratto non comporta la revoca dell’opzione esercitata in sede di registrazione del contratto di locazione, qualora il contribuente abbia mantenuto un comportamento coerente con la volontà di optare per il regime della cedolare secca, effettuando i relativi versamenti e dichiarando i redditi da cedolare secca nel relativo quadro della dichiarazione dei redditi.
  2. In caso di mancata presentazione della comunicazione relativa alla proroga, anche tacita, o alla risoluzione del contratto di locazione per il quale è stata esercitata l’opzione per l’applicazione della cedolare secca, entro 30 giorni dal verificarsi dell’evento, si applica la sanzione nella misura fissa pari a € 100, ridotta a € 50 se la comunicazione è presentata con ritardo non superiore a 30 giorni.

La circolare N.8/E del 7 aprile 2017. Con la circolare in esame, L’agenzia delle Entrate ha chiarito le principali novità introdotte dall’ultima legge di stabilità e dal decreto fiscale:

  1. L’aliquota ridotta del 10% risulta applicabile anche ai contratti transitori (cioè ai contratti di durata compresa tra un minimo di 1 mese e un massimo di 18 mesi);
  2. La mancata presentazione della comunicazione relativa alla proroga del contratto di locazione per il quale si è optato per la cedolare secca non comporta la decadenza dall’opzione anche per le comunicazioni che andavano presentate prima del 3 dicembre 2016.

Con riferimento al primo aspetto (l’aliquota del 10 %), l’Agenzia dell’Entrate ha evidenziato che ai sensi dell’articolo 3, comma 2, del D.Lgs. 23/2011, la cedolare secca con aliquota ridotta è applicabile esclusivamente ai contratti di locazione riferiti a unità immobiliari ubicate:

  1. Nei comuni con carenze di disponibilità abitative (individuati dall’articolo 1, comma 1, lettere a) e b), del D.L. 551/1988);
  2. Negli altri comuni ad alta tensione abitativa individuati dal CIPE;
  3. Tali contratti, inoltre, devono essere stipulati a canone concordato sulla base di appositi accordi tra le organizzazioni della proprietà edilizia e degli inquilini, di cui all’articolo 2, comma 3, della L. 431/1998.

Premesso quanto esposto, dunque, l’aliquota ridotta deve essere applicata anche ai contratti di locazione transitori:

Stipulati a canone concordato;

– Relativi ad abitazioni ubicate nei comuni con carenze abitative o in quelli ad alta tensione abitativa.

In relazione al secondo aspetto, (mancata comunicazione della proroga del contratto di locazione per il quale è stata esercitata l’opzione per la cedolare secca), con la presente circolare, l’Agenzia ha confermato che

  1. L’applicabilità delle disciplina del D.L. 193/2016 anche alle comunicazioni presentate prima del 3 dicembre 2016.
  2. In caso di comunicazioni omesse alla data del 3 dicembre 2016 sarà applicabile la nuova sanzione prevista dal comma 24, articolo 7-quater, D.L. 193/2016 pari a 100 euro (ridotti a 50 euro in caso di ritardo non superiore a 30 giorni).

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Dal mutuo all’Iva, gli aiuti per chi vuole comprare casa

Il supermarket degli sconti fiscali per chi vuole comprare casa non chiude mai. Anzi, si arricchisce sempre di nuove proposte. Se mai, si può discutere sulla convenienza di tante misure e sulla loro efficacia nel rilanciare un mercato in fragile ripartenza, che ha chiuso il 2016 con 528mila compravendite residenziali, ancora il 39% sotto i massimi del 2006.

Dal leasing abitativo alla deduzione per l’acquisto di case da affittare, oggi i potenziali acquirenti si trovano di fronte a un quadro di sconti abbastanza disordinati, con un valore-limite che spazia dai 190 euro della detrazione sulla provvigione pagata all’agenzia immobiliare fino ai 4.800 euro annui (per dieci anni) di quella sull’acquisto di case in fabbricati ristrutturati da imprese. Il tutto mentre le condizioni di mercato continuano a soffiare a favore di chi compra, con molte case in vendita e prezzi medi previsti ancora in calo quest’anno, almeno per l’usato.

I dati di Scenari Immobiliari dimostrano che la tassazione ridotta per chi acquista un immobile come “prima casa” è ancora l’agevolazione più usata, con un trend in aumento: la sua incidenza è cresciuta dal 61,8% del 2006 all’80% delle compravendite residenziali avvenute l’anno scorso. Non decollano ancora, invece, le formule alternative all’acquisto della piena proprietà, leasing abitativo e rent to buy (cioè l’affitto con diritto di riscatto).

Nel caso del leasing, i bonus sono interessanti, in particolare per gli under 35 con un reddito inferiore a 55mila euro annui: c’è la possibilità di detrarre il 19% dei canoni fino a un massimo di 8mila euro all’anno e anche del prezzo di riscatto fino a 20mila euro. Al momento, però, le banche che propongono questa formula sono solo sei, e a frenarne il decollo c’è anche la concorrenza dei mutui, con tassi vicini ai minimi storici ed erogazioni che Nomisma prevede al livello record di 52,1 miliardi quest’anno. «Serve un passaggio culturale, dalla proprietà all’uso dell’immobile, che in Italia non è facile da assimilare», spiega il direttore generale di Assilea, Gianluca De Candia. «Anche se alcune filiali bancarie lo vedono come un concorrente del mutuo e sono un po’ restie a proporlo – prosegue – riteniamo che il 2017 vedrà una crescita progressiva».

Secondo il presidente di Confedilizia, Giorgio Spaziani Testa, il fattore culturale penalizza anche il rent to buy. «Se ne parla molto, ma se ne fa poco – sintetizza –. La certezza di poter applicare il procedimento di sfratto, introdotta di recente, garantisce il venditore dal rischio di morosità dell’inquilino, ma c’è ancora scetticismo tra i privati». Nell’insieme, il giudizio di Confedilizia sul rent to buy non è negativo, così come sul leasing, ma secondo Spaziani Testa si tratta di misure che «risentono anche della debolezza del mercato».

Alcuni degli sconti più recenti sono pensati specificamente per svuotare i “magazzini” delle imprese di costruzione, ma hanno avuto risultati diversi.

Sulla deduzione del 20% per chi compra case in classe energetica A e B da affittare non ci sono dati precisi, ma l’impressione che sia stata un flop è palpabile tra gli operatori. «Ci aspettavamo risultati migliori – conferma il presidente dell’Ance, Gabriele Buia –. credo che a frenarne l’utilizzo sia anche il limite troppo basso: il tetto dei 300mila euro di valore dell’immobile andrebbe aumentato, altrimenti la scelta nelle grandi città è limitata».

Meglio, invece, sembra andare la possibilità di detrarre dall’Irpef il 50% dell’Iva pagata al costruttore sulle nuove case in classe A e B. È una chance prorogata per il 2017 con la conversione del Milleproroghe, su richiesta – tra l’altro – dell’Ance, che stima un potenziale di 20mila immobili agevolabili. «È uno sconto che riequilibra in parte una grossa disparità di trattamento fiscale – spiega Buia –. Nelle vendite tra privati il registro è al 2% sul valore catastale, mentre i nostri immobili, che oltretutto hanno subìto una minore riduzione delle quotazioni, scontano l’Iva al 4% sul prezzo».