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Coronavirus tra affitti, locazioni, canoni e conduttori “zeloti” – a cura dell’ Avv. Alessio Storari

In questo periodo di COVID-19 capita ogni giorno di imbattersi nell’ultima opinione riguardo alla disciplina del pagamento dei canoni nei rapporti di locazione a uso non abitativo.

Abbiamo paper interessanti, come quello di ASLA, e altre voci isolate – peraltro in senso contrario – come quel collega di Montebelluna che ieri impazzava su Facebook “No, non dovete pagare!”.

Gli interventi normativi delle nostre istituzioni non hanno contribuito a fare chiarezza. Curioso.

Se abbiamo a che fare con locatori, ormai siamo abituati a illustrare loro lo stato dell’arte della questione, a rappresentare che un atteggiamento duro e puro, comunque, sconterà tempi e alea ancora più drammatici del solito e, infine, a suggerire un approccio concreto che consenta un accordo bonario soddisfacente al di là della soluzione giuridica (comunque incerta, in assenza di giurisprudenza consolidata).

Nel corso dell’interlocuzione con i conduttori, di fronte all’eventuale posizione intransigente “Nulla dobbiamo perché siamo chiusi per factum principis” (no, non dicono così: di solito le espressioni sono più colorite), spesso la situazione si è sbloccata invocando tre aspetti costantemente ignorati, ossia che, mentre l’attività del conduttore è chiusa e il contratto di locazione è in vigore:

1. il conduttore continua a mantenere nell’immobile locato i propri beni aziendali, con indubbio vantaggio: potrà non piacere, ma se l’alternativa fosse rimuoverli tutti e subito, ciò comporterebbe un disagio, un costo, o entrambi;

2.il locatore continua a essere responsabile nei confronti del conduttore sotto molteplici profili, persino per il fatto del terzo, anche con riferimento allo stato e alla sicurezza dei suoi beni aziendali, con l’ulteriore difficoltà che, stanti le limitazioni alla mobilità, per entrambe le parti è più complicato esercitare una costante vigilanza su immobile e beni al suo interno;

3.il diritto di disporre della cosa da parte del locatore continua a subire concrete limitazioni, giuridiche e pratiche.

Tutti e tre questi aspetti hanno, se non proprio un “costo”, quanto meno un significato patrimoniale che il conduttore in buona fede è tenuto a comprendere, se non altro per escludere la liceità della posizione “sono chiuso, non pago nulla”, insostenibile anche solo di principio nella gran parte dei casi.

Alessio Storari

Potete leggere l’articolo direttamente sul sito “Storari Studio Legale”: https://www.storaristudiolegale.it/blog/coronavirus-tra-affitti-locazioni-canoni-e-conduttori-zeloti


AGEVOLAZIONI PRIMA CASA

Il D.L. 23/2020 ha giustamente sospeso i termini per il soddisfacimento delle condizioni previste per l’acquisto di un immobile “prima casa”.

Ricordando che, qualora aveste venduto un immobile adibito a prima casa prima dei 5 anni dal suo acquisto, pena il decadimento delle agevolazioni, l’obbligo del contribuente è quello di riacquistare entro i 12 mesi successivi al rogito di vendita.

Premesso quanto sopra, i 12 mesi entro i quali riacquistare per non decadere dal beneficio (e dal credito d’imposta),  non considereranno il periodo dal 23/02/2020 al 31/12/2020. Sostanzialmente vengono aggiunti 10 mesi oltre ai 12 mesi previsti per legge.

Per informazioni e consulenze: info@immobiliareclass.it

Daniele Vanin

 


COVID-19: MODIFICA CANONE DI LOCAZIONE

La chiusura obbligatoria della maggior parte delle attività commerciali ha posto numerosi quesiti ai locatori ed ai conduttori in merito al pagamento del canone di locazione.

I conduttori, giustamente preoccupati dal continuo prorogarsi del termine che impone la chiusura totale dell’attività, si sono chiesti se potessero sospendere (e quindi prorogare con ragione il pagamento del o dei canoni di locazione nei mesi successivi) o addirittura essere esenti dal pagamento dei mesi nei quali l’attività subisce l’obbligo di sospensione.

Nei prossimi articoli, affronteremo dal punto di vista legale, quali sono i diritti e doveri di entrambe le parti contraenti.

In questo articolo, vogliamo solo ricordare che qualora le parti (locatore e conduttore), trovassero un accordo economico diverso dal contratto in corso  (ad esempio concordassero uno sconto % del canone per un determinato periodo), dovrebbero redigere una scrittura privata contenente gli accordi e registrarla presso l’Agenzia delle Entrate.

La registrazione di questo accordo, entro 30 giorni dalla firma, è nell’interesse di entrambi, ma in particolar modo del locatore il quale percepirà un importo minore e quindi pagherà imposte minori a patto che la scrittura sia stata depositata in via cartacea o telematica presso l’Agenzia delle Entrate che aveva registrato il contratto originario.

Tra i nostri servizi di consulenza, ci occupiamo anche della redazione di scritture private e della conseguente registrazione telematica.

Per informazioni: info@immobiliareclass.it

Daniele Vanin


BONUS RISTRUTTURAZIONI: QUALI LAVORI SONO DETRAIBILI?

Il bonus Irpef sui lavori di ristrutturazione edilizia può essere chiesto soltanto per gli specifici interventi di ristrutturazione e spese individuati dall’Agenzia delle Entrate.

Nonostante ci siano alcune limitazioni, è opportuno specificare che si può richiedere il bonus per un’ampia categoria di lavori.

Ecco l’elenco delle spese ammesse al bonus ristrutturazioni:

  • interventi di manutenzione ordinaria, manutenzione straordinaria, restauro e risanamento conservativo, ristrutturazione edilizia, effettuati su tutte le parti comuni degli edifici residenziali o sulle singole unità immobiliari residenziali di qualsiasi categoria catastale, anche rurali e sulle loro pertinenze;
  • interventi necessari alla ricostruzione o al ripristino dell’immobile danneggiato a seguito di eventi calamitosi;
  • interventi relativi alla realizzazione di autorimesse o posti auto;
  • lavori finalizzati all’eliminazione delle barriere architettoniche (ascensori o montacarichi, installazione di strumenti idonei alla mobilità interna ed esterna di portatori di handicap gravi);
  • opere relative all’adozione di misure finalizzate a prevenire il rischio del compimento di atti illeciti da parte di terzi (cancelli, grate, porte blindate, casseforti, fotocamere collegate a vigilanza privata, ecc..);
  • lavori finalizzati alla cablatura degli edifici e al contenimento dell’inquinamento acustico;
  • interventi effettuati per il conseguimento di risparmi energetici;
  • interventi per l’adozione di misure antisismiche come opere per la messa in sicurezza statica;
  • interventi di bonifica dall’amianto e opere per evitare gli infortuni domestici;
  • riparazione di impianti per la sicurezza domestica (per esempio, la sostituzione del tubo del gas o la riparazione di una presa malfunzionante);
  • installazione di apparecchi di rilevazione di gas;
  • monitoraggio di vetri anti-infortunio;
  • installazione corrimano.

Oltre alle spese necessarie per l’esecuzione dei lavori, ai fini della detrazione è possibile considerare anche:

  • le spese per la progettazione e le altre prestazioni professionali connesse;
  • le spese per prestazioni professionali comunque richieste dal tipo di intervento;
  • le spese per la messa in regola degli edifici ai sensi del DM 37/2008 – ex legge 46/90 (impianti elettrici) e delle norme Unicig per gli impianti a metano (legge 1083/71);
  • le spese per l’acquisto dei materiali;
  • il compenso corrisposto per la relazione di conformità dei lavori alle leggi vigenti;
  • le spese per l’effettuazione di perizie e sopralluoghi;
  • l’imposta sul valore aggiunto, l’imposta di bollo e i diritti pagati per le concessioni, le autorizzazioni e le denunzie di inizio lavori;
  • gli oneri di urbanizzazione;
  • gli altri eventuali costi strettamente collegati alla realizzazione degli interventi nonché agli adempimenti stabiliti dal regolamento di attuazione degli interventi agevolati (decreto n. 41 del 18 febbraio 1998).

BONUS RISTRUTTURAZIONI: CHI HA DIRITTO ALLA DETRAZIONE?

Il bonus ristrutturazioni può essere richiesto da tutti i contribuenti soggetti al pagamento delle imposte sui redditi, residenti o non residenti in Italia.

La detrazione del 50% sull’Irpef può essere richiesta non solo dal proprietario ma anche dai seguenti soggetti che sostengono le spese:

  • proprietari o nudi proprietari;
  • titolari di un diritto reale di godimento (usufrutto, uso, abitazione o superficie);
  • locatari o comodatari;
  • soci di cooperative divise e indivise;
  • imprenditori individuali, per gli immobili non rientranti fra i beni strumentali o merce;
  • soggetti che producono redditi in forma associata (società semplici, in nome collettivo, in accomandita semplice e soggetti a questi equiparati, imprese familiari), alle stesse condizioni previste per gli imprenditori individuali.

Se è stato stipulato un contratto preliminare di vendita,chi ha comprato l’immobile può usufruire del bonus se:

  • è stato immesso nel possesso dell’immobile;
  • esegue i lavori di ristrutturazione a proprio carico;
  • è stato regolarmente registrato il compromesso.

L’agevolazione fiscale sui lavori di ristrutturazione può essere richiesta anche a chi esegue lavori in proprio sull’immobile, ma soltanto per le spese sostenute per l’acquisto del materiale.


BONUS RISTRUTTURAZIONI: OBBLIGATORIA LA COMUNICAZIONE ALL’ENEA

Tra le novità inserite dalle Legge di Bilancio 2019 per quanto riguarda i bonus per le ristrutturazioni edilizie vi è l’obbligatorietà della comunicazione dei lavori all’ENEA.

È stato pubblicato lo scorso 21 novembre 2018 il sito per trasmettere i dati dei lavori effettuati con le relative istruzioni. Il termine per l’invio è fissato a 90 giorni dal termine degli interventi o del collaudo.

Per le istruzioni ed i dettagli delle comunicazione è possibile consultare il sito ENEA cliccado sul seguente link:

RISTRUTTURAZIONI EDILIZIE


BONUS RISTRUTTURAZIONI 2019

Detrazione per i lavori di ristrutturazione anche nel 2019.

Con la Legge di Bilancio 2019 il bonus del 50% sulle ristrutturazioni edilizie è stato prorogato fino al prossimo 31 dicembre 2019 e tra le principali novità spicca l’obbligo di comunicazione ENEA delle spese sostenute per poter accedere alla detrazione fiscale.

Non cambiano le regole generali rispetto al 2018, ma la novità più importante che riguarderà anche i lavori effettuati dal 1° gennaio 2019 è costituita dall’obbligo di comunicazione ENEA.

L’adempimento è entrato in vigore già per i lavori effettuati nel 2018 ed entro il mese di febbraio 2019 dovranno essere trasmessi i dati dei lavori già conclusi al 21 novembre, data di messa a disposizione del sito ENEA per le ristrutturazioni.

Accanto al bonus ristrutturazioni sono stati prorogati anche ecobonus, bonus mobili e bonus verde che esamineremo nei prossimi articoli. Se volete essere informati sui prossimi articoli del nostro blog, inviateci una mail a info@immobiliareclass.it

Attraverso il bonus ristrutturazione i contribuenti possono portare in detrazione fiscale dall’Irpef il 50% delle spese sostenute per lavori di manutenzione ordinaria e straordinaria e l’importo massimo detraibile è pari a 96.000 euro come negli scorsi anni.

Invariato anche il periodo di utilizzo del bonnus: il rimborso Irpef verrà suddiviso in 10 rate annuali di pari importo.

La detrazione del 50% è riconosciuta per:

lavori di manutenzione ordinaria, straordinaria, restauro, risanamento conservativo e ristrutturazione edilizia effettuati su parti comuni di edifici residenziali, cioè su condomini (interventi indicati alle lettere a), b), c) e d) dell’articolo 3 del Dpr 380/2001);
interventi di manutenzione straordinaria, restauro e risanamento conservativo, ristrutturazione edilizia effettuati su singole unità immobiliari residenziali di qualsiasi categoria catastale, anche rurali e pertinenze (interventi elencati alle lettere b), c) e d) dell’articolo 3 del Dpr 380/2001).

PER CONSULENZE POTETE CONTATTARCI AL 045/8104496 O TRAMITE MAIL: INFO@IMMOBILIARECLASS.IT


CEDOLARE SECCA PER I NEGOZI

Con la cosiddetta “Legge di Bilancio 2019” (Legge 145 – 30 dicembre 2018) pubblicata sulla Gazzetta Ufficiale nr. 302 del 31/12/2018, l’articolo 1 comma 59 estende il regime della cedolare secca anche per gli immobili commerciali a decorrere dal 01/01/2019.

Questo il testo dell’articolo 59:

“Il canone di locazione relativo ai contratti stipulati nell’anno 2019, aventi ad oggetto unità immobiliari classificate nella categoria catastale C/1, di superficie fino a 600 metri quadrati, escluse le pertinenze, e le relative pertinenze locate congiuntamente, può, in alternativa rispetto al regime ordinario vigente per la tassazione del reddito fondiario ai fini dell’imposta sul reddito delle persone fisiche, essere assoggettato al regime della cedolare secca, di cui all’articolo 3 del decreto legislativo 14 marzo 2011, n. 23, con l’aliquota del 21 per cento. Tale regime non è applicabile ai contratti stipulati nell’anno 2019, qualora alla data del 15 ottobre 2018 risulti in corso un contratto non scaduto, tra i medesimi soggetti e per lo stesso immobile, interrotto anticipatamente rispetto alla scadenza naturale.”

La norma pone delle limitazioni: l’immobile deve avere destinazione catastale C/1 e non deve essere superiore ai 600 mq.

Un aspetto molto importante, avente carattere di lotta all’evasione/elusione fiscale, riguarda la questione temporale e cioè che la cedolare secca può venire applicata solo ai contratti stipulati dopo il 01 Gennaio 2019.
La norma vieta la stipula di un nuovo contratto nel 2019 se, alla data del 15/10/2018, risulti già in essere un contratto non scaduto, tra i medesimi soggetti e/o per lo stesso immobile.
Si tratta di una limitazione che mira ad eliminare banali trucchi tra i contraenti che, avendo un contratto valido ed in corso, si accordino per la risoluzione anticipata dello stesso per poi stipulare un nuovo contratto con le medesime caratteristiche.

L’aliquota è confermata al 21% come quella applicata per le locazioni di immobili ad uso abitativo.

PER CONSULENZE E PARERI CONTRATTUALI/FISCALI POTETE CONTATTARCI AL 045/8104496 O TRAMITE MAIL: INFO@IMMOBILIARECLASS.IT


MANOVRA 2019 – Approvazione del CdM

In seguito al voto del Cdm di questa sera (15 Ottobre 2018) è stata approvata la “Manovra 2019”. Tra le novità ci sarà anche il taglio delle cosiddette “pensioni d’oro” che dovrebbe portare un risparmio di un miliardo in 3 anni. Flat tax per gli autonomi al 15%. Sconti per start up create dagli under 35. Tagli di 7 miliardi a ministeri ed immigrazione. Pace fiscale al 20% con tetto 100mila euro. Via la riforma Fornero e pensioni a quota 100!
Allegato alla manovra c’è anche il decreto fiscale ed un inedito decreto “tagliascartoffie”, che dovrebbe eliminare quelle leggi che frenano la burocrazia e le imprese. Entro la mezzanotte il documento arriverà a Bruxelles.

Pace fiscale
L’accordo raggiunto dopo un lungo braccio di ferro sul decreto fiscale collegato alla legge di bilancio stabilisce un’aliquota al 20% per sanare il pregresso di chi ha già presentato la dichiarazione dei redditi. Sarà prevista l’opzione di dichiarazione integrativa ma con la possibilità di far emergere fino ad un massimo del 30% in più rispetto alle somme già dichiarate e comunque con un tetto di 100.000 euro. Per ridurre il contenzioso, si potranno inoltre sanare le liti con il fisco pagando senza sanzioni o interessi il 20% del non dichiarato in 5 anni in caso di vittoria del contribuente in secondo grado (o il 50% in caso di vittoria in primo grado). Allo stesso tempo, con la rottamazione ter delle cartelle Equitalia saranno cancellati sanzioni e interessi, dilazionando i pagamenti in 20 rate in 5 anni e arriverà lo stralcio delle minicartelle sotto mille euro accumulate dal 2000 al 2010.

La rottamazione delle cartelle
Verranno rottamate le cartelle esattoriali, senza pagare interessi e sanzioni, con la previsione di una rateizzazione fino a 10 rate in cinque anni (più vantaggiosa dei due anni concessi nelle due edizioni precedenti). Intesa di massima anche per risolvere i problemi delle vecchie “mini” cartelle, quelle sotto i mille euro del periodo 2000-2010: riguardano dieci milioni di contribuenti e restava da decidere se stralciarle del tutto senza dover metter mano al portafoglio o chiedere comunque qualcosa da pagare al contribuente. Strada tutto sommato in discesa anche per sistemare le liti pendenti, per le quali si propendeva per dare la possibilità di chiudere i giudizi pagando la metà del dovuto (in caso di giudizio favorevole arrivato già al primo grado) o un terzo (con giudizio in appello).

Nei prossimi giorni ulteriori aggiornamenti…


Questa casa non è un albergo. Avv. Sara Uboldi – Storari Studio Legale

I rapporti (i) tra locatore e conduttore e (ii) tra albergatore e cliente dovrebbero svolgersi e concludersi nello stesso modo.

Durante il rapporto contrattuale, il conduttore dovrebbe pagare il canone convenuto alle scadenze concordate nel contratto di locazione e il cliente dovrebbe saldare i servizi di cui usufruisce durante il soggiorno in hotel.

Al termine del rapporto, il conduttore dovrebbe restituire le chiavi dell’immobile locato e saldare il canone relativo all’ultima mensilità; al momento del check out, il cliente dovrebbe riconsegnare le tessere magnetiche di accesso alla stanza e saldare il prezzo del soggiorno.

Il condizionale si impone perché – com’è noto – non sempre il conduttore e il cliente adempiono tempestivamente e integralmente le proprie obbligazioni.

Il proprietario di un immobile può stipulare un contratto di locazione per concederne l’uso a terzi così come il gestore dell’albergo può stipulare un contratto per consentire a terzi di soggiornare nella struttura. In questi casi il locatore e l’albergatore hanno il diritto di ricevere dal conduttore e dal cliente il pagamento del canone e del prezzo del soggiorno alle scadenze convenute nei rispettivi contratti.

Per inciso, nel contratto d’albergo le offerte pubblicate sul sito web della struttura alberghiera costituiscono proposte irrevocabili, per cui il contratto si perfeziona allorquando il cliente, ad esempio, prenoti per e-mail un soggiorno ai prezzi indicati sul sito stesso. In difetto di previo e legittimo recesso, quindi, il cliente che non si presenti presso la struttura nel giorno di arrivo programmato è tenuto al pagamento del prezzo o al pagamento dell’eventuale somma dovuta a titolo di caparra.

Se il conduttore e il cliente fossero inadempienti, il locatore e l’albergatore avrebbero a disposizione gli stessi rimedi processuali?

Si ipotizzi, innanzitutto, che l’inadempimento riguardi al contempo il pagamento del dovuto e il rilascio del bene.

In questa situazione il locatore è onerato a notificare al conduttore l’atto d’intimazione dello sfratto e ad attendere la convalida per poi agire in via esecutiva ai fini del rilascio dell’immobile; nell’ambito di questa procedura o al termine della stessa, il locatore potrà chiedere e ottenere un decreto ingiuntivo nei confronti del conduttore avente ad oggetto le somme corrispondenti ai canoni non pagati e le spese legali.

L’albergatore, invece, avrà l’onere di munirsi di una sentenza solo ai fini della condanna del cliente al pagamento delle somme non percepite, non anche per conseguire il rilascio dei locali: l’albergatore potrà infatti pretendere la loro immediata liberazione e la restituzione delle chiavi senza che il cliente possa legittimamente opporvisi.

Ove l’inadempimento riguardi solo il pagamento del dovuto, il locatore dovrà esperire la mediazione obbligatoria ed eventualmente agire in giudizio per ottenere una sentenza di condanna, non potendo ricorrere al procedimento monitorio; l’albergatore potrà invece chiedere e ottenere un decreto ingiuntivo sulla base del documento fiscale emesso per i servizi resi al cliente.

In entrambi i casi ipotizzati, dunque, il locatore e l’albergatore potrebbero agire in via stragiudiziale e giudiziale, sia pure con azioni e tempi alquanto diversi.

Sara Uboldi
Storari Studio Legale

http://storaristudiolegale.it/2018/03/05/questa-casa-non-e-un-albergo/

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