Questa casa non è un albergo. Avv. Sara Uboldi – Storari Studio Legale

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Questa casa non è un albergo. Avv. Sara Uboldi – Storari Studio Legale

I rapporti (i) tra locatore e conduttore e (ii) tra albergatore e cliente dovrebbero svolgersi e concludersi nello stesso modo.

Durante il rapporto contrattuale, il conduttore dovrebbe pagare il canone convenuto alle scadenze concordate nel contratto di locazione e il cliente dovrebbe saldare i servizi di cui usufruisce durante il soggiorno in hotel.

Al termine del rapporto, il conduttore dovrebbe restituire le chiavi dell’immobile locato e saldare il canone relativo all’ultima mensilità; al momento del check out, il cliente dovrebbe riconsegnare le tessere magnetiche di accesso alla stanza e saldare il prezzo del soggiorno.

Il condizionale si impone perché – com’è noto – non sempre il conduttore e il cliente adempiono tempestivamente e integralmente le proprie obbligazioni.

Il proprietario di un immobile può stipulare un contratto di locazione per concederne l’uso a terzi così come il gestore dell’albergo può stipulare un contratto per consentire a terzi di soggiornare nella struttura. In questi casi il locatore e l’albergatore hanno il diritto di ricevere dal conduttore e dal cliente il pagamento del canone e del prezzo del soggiorno alle scadenze convenute nei rispettivi contratti.

Per inciso, nel contratto d’albergo le offerte pubblicate sul sito web della struttura alberghiera costituiscono proposte irrevocabili, per cui il contratto si perfeziona allorquando il cliente, ad esempio, prenoti per e-mail un soggiorno ai prezzi indicati sul sito stesso. In difetto di previo e legittimo recesso, quindi, il cliente che non si presenti presso la struttura nel giorno di arrivo programmato è tenuto al pagamento del prezzo o al pagamento dell’eventuale somma dovuta a titolo di caparra.

Se il conduttore e il cliente fossero inadempienti, il locatore e l’albergatore avrebbero a disposizione gli stessi rimedi processuali?

Si ipotizzi, innanzitutto, che l’inadempimento riguardi al contempo il pagamento del dovuto e il rilascio del bene.

In questa situazione il locatore è onerato a notificare al conduttore l’atto d’intimazione dello sfratto e ad attendere la convalida per poi agire in via esecutiva ai fini del rilascio dell’immobile; nell’ambito di questa procedura o al termine della stessa, il locatore potrà chiedere e ottenere un decreto ingiuntivo nei confronti del conduttore avente ad oggetto le somme corrispondenti ai canoni non pagati e le spese legali.

L’albergatore, invece, avrà l’onere di munirsi di una sentenza solo ai fini della condanna del cliente al pagamento delle somme non percepite, non anche per conseguire il rilascio dei locali: l’albergatore potrà infatti pretendere la loro immediata liberazione e la restituzione delle chiavi senza che il cliente possa legittimamente opporvisi.

Ove l’inadempimento riguardi solo il pagamento del dovuto, il locatore dovrà esperire la mediazione obbligatoria ed eventualmente agire in giudizio per ottenere una sentenza di condanna, non potendo ricorrere al procedimento monitorio; l’albergatore potrà invece chiedere e ottenere un decreto ingiuntivo sulla base del documento fiscale emesso per i servizi resi al cliente.

In entrambi i casi ipotizzati, dunque, il locatore e l’albergatore potrebbero agire in via stragiudiziale e giudiziale, sia pure con azioni e tempi alquanto diversi.

Sara Uboldi
Storari Studio Legale

http://storaristudiolegale.it/2018/03/05/questa-casa-non-e-un-albergo/

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Contratti di locazione: è obbligatorio l’impianto elettrico a norma?

Riguardo alla conformità dell’impianto elettrico in caso di locazione ad uso abitativo, è necessario un breve punto della situazione. La normativa non è chiara al riguardo, e proprio per questo motivo, non sono rare le controversie in merito alla gestione, alla ripartizione delle spese ed alle responsabilità.

In primo luogo, non esiste, in capo al locatore, alcun obbligo di consegna di attestati o certificati di conformità degli impianti, in base all’abrogazione del decreto ministeriale che prevedeva tale adempimento.

Di conseguenza, pur non possedendo certificazioni sulla conformità dell’impianto alla legge, l’immobile può essere, in teoria, affittato legittimamente, poiché l’oggetto della locazione è la possibilità di godere del bene, ed i vizi della sicurezza non rendono il contratto illecito.
Se determinati problemi impediscono o limitano il godimento dell’abitazione, è il conduttore, per espressa previsione contrattuale (“il conduttore dichiara che l’appartamento si trova in buono stato…”), a doverli subito segnalare al proprietario.

In linea generale, quando i vizi sono facilmente riconoscibili e l’immobile è comunque accettato così com’è, l’inquilino non può più eccepirli, o chiedere la risoluzione del contratto o la riduzione del canone.

Tuttavia, non bisogna dimenticare quanto dispone lo stesso Codice Civile, cioè che in fase di trattativa, le parti siano obbligate a fornire ogni informazione utile sul contenuto del contratto: questo significa che, in presenza di vizi occulti, taciuti in mala fede o non facilmente conoscibili, il conduttore potrebbe chiedere una diminuzione del corrispettivo o addirittura risolvere il contratto.

Nel caso concreto, un impianto non a norma può essere considerato un vizio occulto?

Astrattamente, purtroppo, sì: tuttavia, dato che non esiste alcun obbligo di adeguamento in capo al proprietario, degli impianti elettrici di un fabbricato, purché siano conformi alle norme di sicurezza esistenti all’epoca della loro realizzazione, sarebbe sufficiente, alla stipula del contratto, un’apposita clausola ove si dichiari che l’impianto non è a norma e che l’inquilino ne sia perfettamente cosciente e lo accetti comunque. Ovviamente, se l’impianto non è mai stato conforme, nemmeno originariamente, alle vecchie normative, l’obbligo di adeguamento non potrà essere derogato.

Come stabilire se gli impianti erano, inizialmente, a norma nel caso di immobili risalenti a parecchi decenni fa?

Fortunatamente, ci viene in aiuto la normativa che stabilisce, per gli impianti delle abitazioni realizzati prima del 13 marzo 1990, che essi siano adeguati se dotati “di sezionamento e protezione contro le sovracorrenti posti all’origine dell’impianto, di protezione contro i contatti diretti, di protezione contro i contatti indiretti o protezione con interruttore differenziale avente corrente differenziale nominale non superiore a 30 mA”.
La disposizione non parla di messa a terra, comunque considerata necessaria per la protezione rispetto ai contatti indiretti, anche se alla stessa funzione assolve il differenziale ad alta sensibilità, senza bisogno di una resistenza verso terra. Il Decreto , poi, parla di impianti adeguati e non “conformi”: in questi casi, il locatore può affermare, nel contratto, che l’impianto sia adeguato al DM del 2008, ma non “a norma”. Inoltre, la citata legge obbliga il proprietario alla manutenzione, al fine di mantenere la sicurezza degli impianti.

Inoltre, non dimentichiamo quanto stabilito all’interno del Codice Civile, ove si afferma che quando i vizi presenti nell’immobile espongono a serio pericolo la salute del conduttore, dei suoi familiari o di terzi, il conduttore può ottenere la risoluzione del contratto, anche se i vizi gli erano noti, nonostante qualunque rinunzia.

Nel caso di specie, non conosciamo la reale situazione e le dotazioni dell’impianto: si consiglia vivamente, comunque, di adeguarlo in modo da evitare i rischi più seri per l’incolumità di chi risiede nell’immobile, almeno dotandolo di salvavita e messa a terra o differenziale, nonché di adeguati isolamenti, per essere esonerati da responsabilità in caso d’incidente. Fermo restando che eventuali danni all’impianto causati a posteriori dall’inquilino, dovranno essere da lui risarciti, ed altresì fermo restando che, qualora siano richiesti solo piccoli adeguamenti, come il cambio delle prese, questi siano sempre a carico dell’inquilino, in quanto ordinaria manutenzione.