Coronavirus tra affitti, locazioni, canoni e conduttori “zeloti” – a cura dell’ Avv. Alessio Storari

Contratti di locazione: è obbligatorio l’impianto elettrico a norma?

Riguardo alla conformità dell’impianto elettrico in caso di locazione ad uso abitativo, è necessario un breve punto della situazione. La normativa non è chiara al riguardo, e proprio per questo motivo, non sono rare le controversie in merito alla gestione, alla ripartizione delle spese ed alle responsabilità.

In primo luogo, non esiste, in capo al locatore, alcun obbligo di consegna di attestati o certificati di conformità degli impianti, in base all’abrogazione del decreto ministeriale che prevedeva tale adempimento.

Di conseguenza, pur non possedendo certificazioni sulla conformità dell’impianto alla legge, l’immobile può essere, in teoria, affittato legittimamente, poiché l’oggetto della locazione è la possibilità di godere del bene, ed i vizi della sicurezza non rendono il contratto illecito.
Se determinati problemi impediscono o limitano il godimento dell’abitazione, è il conduttore, per espressa previsione contrattuale (“il conduttore dichiara che l’appartamento si trova in buono stato…”), a doverli subito segnalare al proprietario.

In linea generale, quando i vizi sono facilmente riconoscibili e l’immobile è comunque accettato così com’è, l’inquilino non può più eccepirli, o chiedere la risoluzione del contratto o la riduzione del canone.

Tuttavia, non bisogna dimenticare quanto dispone lo stesso Codice Civile, cioè che in fase di trattativa, le parti siano obbligate a fornire ogni informazione utile sul contenuto del contratto: questo significa che, in presenza di vizi occulti, taciuti in mala fede o non facilmente conoscibili, il conduttore potrebbe chiedere una diminuzione del corrispettivo o addirittura risolvere il contratto.

Nel caso concreto, un impianto non a norma può essere considerato un vizio occulto?

Astrattamente, purtroppo, sì: tuttavia, dato che non esiste alcun obbligo di adeguamento in capo al proprietario, degli impianti elettrici di un fabbricato, purché siano conformi alle norme di sicurezza esistenti all’epoca della loro realizzazione, sarebbe sufficiente, alla stipula del contratto, un’apposita clausola ove si dichiari che l’impianto non è a norma e che l’inquilino ne sia perfettamente cosciente e lo accetti comunque. Ovviamente, se l’impianto non è mai stato conforme, nemmeno originariamente, alle vecchie normative, l’obbligo di adeguamento non potrà essere derogato.

Come stabilire se gli impianti erano, inizialmente, a norma nel caso di immobili risalenti a parecchi decenni fa?

Fortunatamente, ci viene in aiuto la normativa che stabilisce, per gli impianti delle abitazioni realizzati prima del 13 marzo 1990, che essi siano adeguati se dotati “di sezionamento e protezione contro le sovracorrenti posti all’origine dell’impianto, di protezione contro i contatti diretti, di protezione contro i contatti indiretti o protezione con interruttore differenziale avente corrente differenziale nominale non superiore a 30 mA”.
La disposizione non parla di messa a terra, comunque considerata necessaria per la protezione rispetto ai contatti indiretti, anche se alla stessa funzione assolve il differenziale ad alta sensibilità, senza bisogno di una resistenza verso terra. Il Decreto , poi, parla di impianti adeguati e non “conformi”: in questi casi, il locatore può affermare, nel contratto, che l’impianto sia adeguato al DM del 2008, ma non “a norma”. Inoltre, la citata legge obbliga il proprietario alla manutenzione, al fine di mantenere la sicurezza degli impianti.

Inoltre, non dimentichiamo quanto stabilito all’interno del Codice Civile, ove si afferma che quando i vizi presenti nell’immobile espongono a serio pericolo la salute del conduttore, dei suoi familiari o di terzi, il conduttore può ottenere la risoluzione del contratto, anche se i vizi gli erano noti, nonostante qualunque rinunzia.

Nel caso di specie, non conosciamo la reale situazione e le dotazioni dell’impianto: si consiglia vivamente, comunque, di adeguarlo in modo da evitare i rischi più seri per l’incolumità di chi risiede nell’immobile, almeno dotandolo di salvavita e messa a terra o differenziale, nonché di adeguati isolamenti, per essere esonerati da responsabilità in caso d’incidente. Fermo restando che eventuali danni all’impianto causati a posteriori dall’inquilino, dovranno essere da lui risarciti, ed altresì fermo restando che, qualora siano richiesti solo piccoli adeguamenti, come il cambio delle prese, questi siano sempre a carico dell’inquilino, in quanto ordinaria manutenzione.