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CEDOLARE SECCA PER I NEGOZI

Con la cosiddetta “Legge di Bilancio 2019” (Legge 145 – 30 dicembre 2018) pubblicata sulla Gazzetta Ufficiale nr. 302 del 31/12/2018, l’articolo 1 comma 59 estende il regime della cedolare secca anche per gli immobili commerciali a decorrere dal 01/01/2019.

Questo il testo dell’articolo 59:

“Il canone di locazione relativo ai contratti stipulati nell’anno 2019, aventi ad oggetto unità immobiliari classificate nella categoria catastale C/1, di superficie fino a 600 metri quadrati, escluse le pertinenze, e le relative pertinenze locate congiuntamente, può, in alternativa rispetto al regime ordinario vigente per la tassazione del reddito fondiario ai fini dell’imposta sul reddito delle persone fisiche, essere assoggettato al regime della cedolare secca, di cui all’articolo 3 del decreto legislativo 14 marzo 2011, n. 23, con l’aliquota del 21 per cento. Tale regime non è applicabile ai contratti stipulati nell’anno 2019, qualora alla data del 15 ottobre 2018 risulti in corso un contratto non scaduto, tra i medesimi soggetti e per lo stesso immobile, interrotto anticipatamente rispetto alla scadenza naturale.”

La norma pone delle limitazioni: l’immobile deve avere destinazione catastale C/1 e non deve essere superiore ai 600 mq.

Un aspetto molto importante, avente carattere di lotta all’evasione/elusione fiscale, riguarda la questione temporale e cioè che la cedolare secca può venire applicata solo ai contratti stipulati dopo il 01 Gennaio 2019.
La norma vieta la stipula di un nuovo contratto nel 2019 se, alla data del 15/10/2018, risulti già in essere un contratto non scaduto, tra i medesimi soggetti e/o per lo stesso immobile.
Si tratta di una limitazione che mira ad eliminare banali trucchi tra i contraenti che, avendo un contratto valido ed in corso, si accordino per la risoluzione anticipata dello stesso per poi stipulare un nuovo contratto con le medesime caratteristiche.

L’aliquota è confermata al 21% come quella applicata per le locazioni di immobili ad uso abitativo.

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Questa casa non è un albergo. Avv. Sara Uboldi – Storari Studio Legale

I rapporti (i) tra locatore e conduttore e (ii) tra albergatore e cliente dovrebbero svolgersi e concludersi nello stesso modo.

Durante il rapporto contrattuale, il conduttore dovrebbe pagare il canone convenuto alle scadenze concordate nel contratto di locazione e il cliente dovrebbe saldare i servizi di cui usufruisce durante il soggiorno in hotel.

Al termine del rapporto, il conduttore dovrebbe restituire le chiavi dell’immobile locato e saldare il canone relativo all’ultima mensilità; al momento del check out, il cliente dovrebbe riconsegnare le tessere magnetiche di accesso alla stanza e saldare il prezzo del soggiorno.

Il condizionale si impone perché – com’è noto – non sempre il conduttore e il cliente adempiono tempestivamente e integralmente le proprie obbligazioni.

Il proprietario di un immobile può stipulare un contratto di locazione per concederne l’uso a terzi così come il gestore dell’albergo può stipulare un contratto per consentire a terzi di soggiornare nella struttura. In questi casi il locatore e l’albergatore hanno il diritto di ricevere dal conduttore e dal cliente il pagamento del canone e del prezzo del soggiorno alle scadenze convenute nei rispettivi contratti.

Per inciso, nel contratto d’albergo le offerte pubblicate sul sito web della struttura alberghiera costituiscono proposte irrevocabili, per cui il contratto si perfeziona allorquando il cliente, ad esempio, prenoti per e-mail un soggiorno ai prezzi indicati sul sito stesso. In difetto di previo e legittimo recesso, quindi, il cliente che non si presenti presso la struttura nel giorno di arrivo programmato è tenuto al pagamento del prezzo o al pagamento dell’eventuale somma dovuta a titolo di caparra.

Se il conduttore e il cliente fossero inadempienti, il locatore e l’albergatore avrebbero a disposizione gli stessi rimedi processuali?

Si ipotizzi, innanzitutto, che l’inadempimento riguardi al contempo il pagamento del dovuto e il rilascio del bene.

In questa situazione il locatore è onerato a notificare al conduttore l’atto d’intimazione dello sfratto e ad attendere la convalida per poi agire in via esecutiva ai fini del rilascio dell’immobile; nell’ambito di questa procedura o al termine della stessa, il locatore potrà chiedere e ottenere un decreto ingiuntivo nei confronti del conduttore avente ad oggetto le somme corrispondenti ai canoni non pagati e le spese legali.

L’albergatore, invece, avrà l’onere di munirsi di una sentenza solo ai fini della condanna del cliente al pagamento delle somme non percepite, non anche per conseguire il rilascio dei locali: l’albergatore potrà infatti pretendere la loro immediata liberazione e la restituzione delle chiavi senza che il cliente possa legittimamente opporvisi.

Ove l’inadempimento riguardi solo il pagamento del dovuto, il locatore dovrà esperire la mediazione obbligatoria ed eventualmente agire in giudizio per ottenere una sentenza di condanna, non potendo ricorrere al procedimento monitorio; l’albergatore potrà invece chiedere e ottenere un decreto ingiuntivo sulla base del documento fiscale emesso per i servizi resi al cliente.

In entrambi i casi ipotizzati, dunque, il locatore e l’albergatore potrebbero agire in via stragiudiziale e giudiziale, sia pure con azioni e tempi alquanto diversi.

Sara Uboldi
Storari Studio Legale

http://storaristudiolegale.it/2018/03/05/questa-casa-non-e-un-albergo/

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PROROGATA LA CEDOLARE SECCA AL 10% PER IL 2018

La Legge di Bilancio 2018 ha prorogato l’aliquota ridotta del 10% per i contratti a canone concordato per il biennio 2018-2019.

Per i contratti abitativi in cedolare secca, ma non a canone concordato, è confermata l’aliquota del 21%.

Gli immobili che possono usufruire della cedolare secca sono quelli appartenenti alle categorie catastali da A1 a A11 (escluso A10) locate ad uso abitativo e le relative pertinenze:
• locate congiuntamente all’abitazione,
• locate con contratto separato se nel contratto di locazione della pertinenza si fa riferimento a quello dell’immobile abitativo e sia evidenziato il vincolo pertinenziale.

L’opzione della cedolare secca riguarda l’intero periodo di durata del contratto (o della proroga) o nelle annualità successive alla prima, per il periodo di durata residua del contratto. In ogni caso il locatore ha diritto di revoca dell’opzione da effettuarsi entro 30 giorni dalla scadenza dell’annualità precedente, versando l’imposta di registro.
La cedolare secca è un regime facoltativo che consente di sostituire l’irpef e le relative addizionali, l’imposta di registro e l’imposta di bollo con il pagamento di un’imposta sostitutiva. Questa facoltà riguarda le persone fisiche, titolari del diritto di proprietà o del diritto reale di godimento di un immobile che danno in locazione fuori dall’esercizio di attività di impresa, arti e professioni. Nel caso in cui il locatore opti per la cedolare secca:

Per informazioni e consulenze: Class Immobiliare 045 8104496.


Contratti di locazione: è obbligatorio l’impianto elettrico a norma?

Riguardo alla conformità dell’impianto elettrico in caso di locazione ad uso abitativo, è necessario un breve punto della situazione. La normativa non è chiara al riguardo, e proprio per questo motivo, non sono rare le controversie in merito alla gestione, alla ripartizione delle spese ed alle responsabilità.

In primo luogo, non esiste, in capo al locatore, alcun obbligo di consegna di attestati o certificati di conformità degli impianti, in base all’abrogazione del decreto ministeriale che prevedeva tale adempimento.

Di conseguenza, pur non possedendo certificazioni sulla conformità dell’impianto alla legge, l’immobile può essere, in teoria, affittato legittimamente, poiché l’oggetto della locazione è la possibilità di godere del bene, ed i vizi della sicurezza non rendono il contratto illecito.
Se determinati problemi impediscono o limitano il godimento dell’abitazione, è il conduttore, per espressa previsione contrattuale (“il conduttore dichiara che l’appartamento si trova in buono stato…”), a doverli subito segnalare al proprietario.

In linea generale, quando i vizi sono facilmente riconoscibili e l’immobile è comunque accettato così com’è, l’inquilino non può più eccepirli, o chiedere la risoluzione del contratto o la riduzione del canone.

Tuttavia, non bisogna dimenticare quanto dispone lo stesso Codice Civile, cioè che in fase di trattativa, le parti siano obbligate a fornire ogni informazione utile sul contenuto del contratto: questo significa che, in presenza di vizi occulti, taciuti in mala fede o non facilmente conoscibili, il conduttore potrebbe chiedere una diminuzione del corrispettivo o addirittura risolvere il contratto.

Nel caso concreto, un impianto non a norma può essere considerato un vizio occulto?

Astrattamente, purtroppo, sì: tuttavia, dato che non esiste alcun obbligo di adeguamento in capo al proprietario, degli impianti elettrici di un fabbricato, purché siano conformi alle norme di sicurezza esistenti all’epoca della loro realizzazione, sarebbe sufficiente, alla stipula del contratto, un’apposita clausola ove si dichiari che l’impianto non è a norma e che l’inquilino ne sia perfettamente cosciente e lo accetti comunque. Ovviamente, se l’impianto non è mai stato conforme, nemmeno originariamente, alle vecchie normative, l’obbligo di adeguamento non potrà essere derogato.

Come stabilire se gli impianti erano, inizialmente, a norma nel caso di immobili risalenti a parecchi decenni fa?

Fortunatamente, ci viene in aiuto la normativa che stabilisce, per gli impianti delle abitazioni realizzati prima del 13 marzo 1990, che essi siano adeguati se dotati “di sezionamento e protezione contro le sovracorrenti posti all’origine dell’impianto, di protezione contro i contatti diretti, di protezione contro i contatti indiretti o protezione con interruttore differenziale avente corrente differenziale nominale non superiore a 30 mA”.
La disposizione non parla di messa a terra, comunque considerata necessaria per la protezione rispetto ai contatti indiretti, anche se alla stessa funzione assolve il differenziale ad alta sensibilità, senza bisogno di una resistenza verso terra. Il Decreto , poi, parla di impianti adeguati e non “conformi”: in questi casi, il locatore può affermare, nel contratto, che l’impianto sia adeguato al DM del 2008, ma non “a norma”. Inoltre, la citata legge obbliga il proprietario alla manutenzione, al fine di mantenere la sicurezza degli impianti.

Inoltre, non dimentichiamo quanto stabilito all’interno del Codice Civile, ove si afferma che quando i vizi presenti nell’immobile espongono a serio pericolo la salute del conduttore, dei suoi familiari o di terzi, il conduttore può ottenere la risoluzione del contratto, anche se i vizi gli erano noti, nonostante qualunque rinunzia.

Nel caso di specie, non conosciamo la reale situazione e le dotazioni dell’impianto: si consiglia vivamente, comunque, di adeguarlo in modo da evitare i rischi più seri per l’incolumità di chi risiede nell’immobile, almeno dotandolo di salvavita e messa a terra o differenziale, nonché di adeguati isolamenti, per essere esonerati da responsabilità in caso d’incidente. Fermo restando che eventuali danni all’impianto causati a posteriori dall’inquilino, dovranno essere da lui risarciti, ed altresì fermo restando che, qualora siano richiesti solo piccoli adeguamenti, come il cambio delle prese, questi siano sempre a carico dell’inquilino, in quanto ordinaria manutenzione.


Tassa “Airbnb”: prorogata ad ottobre.

Tassa Airbnb, gli adempimenti slittano ad ottobre. Il decreto è arrivato mentre la stagione turistica era già iniziata e sarebbe stato fattibile, ma molto complicato trasformare gli agenti immobiliari in sostituti d’imposta. Una norma così importante richiede del tempo per venire assorbita e per essere spiegata ai locatori di immobili ad uso turistico che ovviamente incaricano la propria agenzia prima dell’inizio della stagione.

Gli intermediari immobiliari avranno bisogno di più tempo per adeguarsi alle nuove disposizioni, viste le difficoltà tecniche con cui si dovranno confrontare. Il Governo ha sbagliato i tempi, varando il decreto legge pure a stagione turistica estiva avviata ed ha dimostrato di non rendersi conto di cosa stesse chiedendo agli intermediari, agenti immobiliari o multinazionali che siano: per poi scoprire, suo malgrado, che nessuno era in grado di fare da sostituto d`imposta, non avendolo mai fatto. Il tutto è un chiaro esempio di quanto i nostri governanti siano scollegati dal Paese.

Lasciamo ad un prossimo articolo alcune considerazioni in merito alla leggerezza con la quale il Governo ha responsabilizzato in pochi mesi gli agenti immobiliari nel tentativo di “fare cassa”!


Tassa “Airbnb”: caos totale!!

Si può parlare di follie burocratiche dell’ Agenzia delle Entrate sulla “Tassa Airbnb”? Emanare e rendere operativa una norma di questa portata, in solo tre giorni, è il segno di una politica che ha perso ogni contatto reale con i cittadini  e le imprese. Dopo la falsa partenza di giugno, gli intermediari immobiliari, compresi i portali online, grazie al provvedimento pubblicato solo questa settimana dall’Agenzia delle entrate, e la Risoluzione n.88 dell’Agenzia delle Entrate che regola il versamento della ritenuta del 21% da applicare ai contratti di locazione brevi, già dal prossimo 17 luglio  saranno chiamati alla cassa, prima ancora che sia stato emanato un provvedimento attuativo richiesto obbligatoriamente dalla legge di conversione del DL 50/2017, che illustri come procedere per gli operatori alla trasmissione dei dati per via telematica.

L’Agenzia delle Entrate ha diffuso  lo scorso 12 luglio,  una circolare che volendo regolare le modalità di comunicazione dei dati per la nuova cedolare secca del 21% sui corrispettivi lordi riscossi dagli intermediari per le locazioni brevi ( contratti d’affitto non superiori a 30 giorni), ha ingenerato, ancora una volta,  una grande confusione tra gli operatori che non sanno ad oggi come comportarsi. Viene  di fatti rimandato l’obbligo per i mediatori immobiliari di applicazione della norma, al momento della pubblicazione sul sito dell’ Agenzia delle Entrate degli strumenti informatici che permettano la trasmissione dei dati. E’ singolare il fatto che il provvedimento, che per sua natura ha carattere attuativo, rimandi invece ad una successiva comunicazione della stessa Agenzia delle Entrate, l’effettiva entrata in vigore del provvedimento.

La disposizione, secondo quanto previsto,  obbliga tutti gli operatori – agenti e gestori di portali telematici come “Airbnb” o Casevacanze.it – che “mettono in contatto persone in ricerca di un immobile” ad applicare ai locatori una ritenuta sul canone incassato del 21% e li vincola anche all’invio annuale di una comunicazione stile “censimento” con nome, cognome e codice fiscale del proprietario, ma con anche la durata del contratto, l’importo del corrispettivo lordo e l’indirizzo dell’immobile affittato.

Siamo di fronte alle ennesime incongruenze normative e alla dubbia costituzionalità del provvedimento. Si tratta di una vera e propria forzatura applicata a tutti gli intermediari che fanno locazioni brevi e  che diventeranno dalla prossima settimana la longa manus dell’Agenzia delle Entrate, con costi spesso proibitivi per le imprese e le agenzie immobiliari, già oggi  gravate da pesantissimi obblighi burocratici per legge. Per provare a rincorrere le eventuali evasioni degli intermediari esteri, ci si è inventati la Tassa Airbnb, che non colpisce affatto le multinazionali del web, che continueranno a non pagare le tasse in Italia e si è solo creato l’ennesimo aggravio per gli agenti immobiliari e gli intermediari nazionali ai danni dell’intero settore. Per gli intermediari che non incasseranno assegni, ma faranno in modo che l’inquilino versi direttamente un bonifico al proprietario non c’è alcun obbligo di ritenuta. Ed è ancora più singolare che lo Stato, modificando le norme, invochi la retroattività per le ritenute non effettuate e che a rispondere siano gli agenti immobiliari che dovrebbero fare anche recupero crediti per conto dello Stato.

 


Verona: siglato il nuovo accordo territoriale per i contratti 3 + 2. Queste le associazioni firmatarie.

Il 12 maggio 2017 è stato sottoscritto presso il Comune di Verona il nuovo accordo tra i sindacati dei proprietari immobiliari U.P.P.I. – Unione Piccoli Proprietari Immobiliari, A.P.E. – Ass. Prop. Edilizia Confedilizia, i sindacati degli inquilini S.U.N.I.A. – S.I.C.E.T. – U.N.I.A.T. e l’Assessore alle Politiche della Casa. Tale accordo è valido per il territorio del Comune di Verona e riguarda gli affitti a canone agevolato e quelli per gli studenti universitari.

Il 25 maggio 2017 l’Associazione Sindacale Piccoli Proprietari Immobiliari ha comunicato la propria adesione al nuovo Accordo Territorale sottoscritto il 12 maggio 2017.

Il 13 giugno 2017 l’Associazione Piccoli Proprietari Case ha comunicato la propria adesione al nuovo Accordo Territoriale sottoscritto il 12 maggio 2017.

Il 14 giugno 2017 il Sindacato Nazione Inquilini – FEDER.CASA ha comunicato la propria adesione al nuovo Accordo Territoriale sottoscritto il 12 maggio 2017.

Il 30 giugno 2017 l’Organizzazione Sindacale dei proprietari immobiliari Confabitare ha comunicato la propria adesione al nuovo Accordo Territoriale sottoscritto il 12 maggio 2017.


Precisazioni dell’Agenzia delle Entrate su locazioni e cedolare secca.

Circolare dell’Agenzia dell’Entrate N.8/E del 7 aprile 2017

La cedolare secca e le attuali aliquote. Come disposto dal comma 2 dell’art. 3 del D.Lgs. 23/2011, la cedolare secca si applica «in base alla decisione del locatore» e opera in funzione «sostitutiva dell’imposta sul reddito delle persone fisiche e delle relative addizionali, nonché delle imposte di registro e di bollo sul contratto di locazione; la cedolare secca sostituisce anche le imposte di registro e di bollo sulla risoluzione e sulle proroghe del contratto di locazione».

Con la cedolare secca vi è l’applicazione di un’imposta sostitutiva dell’IRPEF, delle relative addizionali regionale, comunale, delle imposte di registro e di bollo.

Le aliquote applicabili sono così contraddistinte:

  • 21% per tutti i contratti di locazione, esclusi i contratti a canone concordato;
  • 10% per i contratti di locazione a canone concordato.

Inizialmente l’aliquota per i contratti a canone concordato era del 19%. Il D.L. n. 102/2013 ha ridotto tale aliquota al 15% per l’anno d’imposta 2013. Successivamente il D.L. 47/2014 – c.d.

Decreto Casa– ha abbassato dal 15% al 10% l’aliquota per gli anni d’imposta dal 2014 al 2017.

Modalità applicative. Il proprietario o il soggetto titolare del diritto reale di godimento sull’immobile che lo loca, se opta per il regime della cedolare secca deve:

Comunicare a mezzo raccomandatatale scelta. In caso di nuovo contratto di durata superiore a 30 giorni la raccomandata va inviata prima della registrazione dello stesso; in caso di annualità successive, la stessa va inviata prima del termine di versamento dell’imposta di registro (30 giorni dalla data di stipula); in caso di contratti non soggetti a registrazione l’obbligo non sussiste.

Comunicare nella medesima lettera o indicare nel contratto che il canone non sarà assoggettato ad aggiornamento ISTAT. L’opzione vincola il locatore per la durata del contratto, della proroga o del residuo periodo del contratto in caso di opzione esercitata nelle annualità successive.

Nel caso di contratti non assoggettati a registrazione (inferiori a 30 giorni) l’opzione è esercitata direttamente in dichiarazione dei redditi. Se la locazione avviene tramite Agenzie immobiliari rimangono dovute l’imposta di registro e di bollo.

La proroga della cedolare secca: le novità del D.L. 193/2016. Nell’iter di conversione del D.L. 193 del 22 ottobre 2016 (“Disposizioni urgenti in materia fiscale e per il finanziamento di esigenze indifferibili”) hanno trovato in esso posto (art. 7-quater, comma 24) anche alcune significative modifiche alla disciplina della cedolare secca sui contratti di locazione «di unità immobiliari abitative locate a uso abitativo». Con la nuova disposizione:

  1. La mancata presentazione della comunicazione relativa alla proroga del contratto non comporta la revoca dell’opzione esercitata in sede di registrazione del contratto di locazione, qualora il contribuente abbia mantenuto un comportamento coerente con la volontà di optare per il regime della cedolare secca, effettuando i relativi versamenti e dichiarando i redditi da cedolare secca nel relativo quadro della dichiarazione dei redditi.
  2. In caso di mancata presentazione della comunicazione relativa alla proroga, anche tacita, o alla risoluzione del contratto di locazione per il quale è stata esercitata l’opzione per l’applicazione della cedolare secca, entro 30 giorni dal verificarsi dell’evento, si applica la sanzione nella misura fissa pari a € 100, ridotta a € 50 se la comunicazione è presentata con ritardo non superiore a 30 giorni.

La circolare N.8/E del 7 aprile 2017. Con la circolare in esame, L’agenzia delle Entrate ha chiarito le principali novità introdotte dall’ultima legge di stabilità e dal decreto fiscale:

  1. L’aliquota ridotta del 10% risulta applicabile anche ai contratti transitori (cioè ai contratti di durata compresa tra un minimo di 1 mese e un massimo di 18 mesi);
  2. La mancata presentazione della comunicazione relativa alla proroga del contratto di locazione per il quale si è optato per la cedolare secca non comporta la decadenza dall’opzione anche per le comunicazioni che andavano presentate prima del 3 dicembre 2016.

Con riferimento al primo aspetto (l’aliquota del 10 %), l’Agenzia dell’Entrate ha evidenziato che ai sensi dell’articolo 3, comma 2, del D.Lgs. 23/2011, la cedolare secca con aliquota ridotta è applicabile esclusivamente ai contratti di locazione riferiti a unità immobiliari ubicate:

  1. Nei comuni con carenze di disponibilità abitative (individuati dall’articolo 1, comma 1, lettere a) e b), del D.L. 551/1988);
  2. Negli altri comuni ad alta tensione abitativa individuati dal CIPE;
  3. Tali contratti, inoltre, devono essere stipulati a canone concordato sulla base di appositi accordi tra le organizzazioni della proprietà edilizia e degli inquilini, di cui all’articolo 2, comma 3, della L. 431/1998.

Premesso quanto esposto, dunque, l’aliquota ridotta deve essere applicata anche ai contratti di locazione transitori:

Stipulati a canone concordato;

– Relativi ad abitazioni ubicate nei comuni con carenze abitative o in quelli ad alta tensione abitativa.

In relazione al secondo aspetto, (mancata comunicazione della proroga del contratto di locazione per il quale è stata esercitata l’opzione per la cedolare secca), con la presente circolare, l’Agenzia ha confermato che

  1. L’applicabilità delle disciplina del D.L. 193/2016 anche alle comunicazioni presentate prima del 3 dicembre 2016.
  2. In caso di comunicazioni omesse alla data del 3 dicembre 2016 sarà applicabile la nuova sanzione prevista dal comma 24, articolo 7-quater, D.L. 193/2016 pari a 100 euro (ridotti a 50 euro in caso di ritardo non superiore a 30 giorni).