Category Archives: Nuove normative

AGEVOLAZIONI PRIMA CASA

Il D.L. 23/2020 ha giustamente sospeso i termini per il soddisfacimento delle condizioni previste per l’acquisto di un immobile “prima casa”.

Ricordando che, qualora aveste venduto un immobile adibito a prima casa prima dei 5 anni dal suo acquisto, pena il decadimento delle agevolazioni, l’obbligo del contribuente è quello di riacquistare entro i 12 mesi successivi al rogito di vendita.

Premesso quanto sopra, i 12 mesi entro i quali riacquistare per non decadere dal beneficio (e dal credito d’imposta),  non considereranno il periodo dal 23/02/2020 al 31/12/2020. Sostanzialmente vengono aggiunti 10 mesi oltre ai 12 mesi previsti per legge.

Per informazioni e consulenze: info@immobiliareclass.it

Daniele Vanin

 


BONUS RISTRUTTURAZIONI: CHI HA DIRITTO ALLA DETRAZIONE?

Il bonus ristrutturazioni può essere richiesto da tutti i contribuenti soggetti al pagamento delle imposte sui redditi, residenti o non residenti in Italia.

La detrazione del 50% sull’Irpef può essere richiesta non solo dal proprietario ma anche dai seguenti soggetti che sostengono le spese:

  • proprietari o nudi proprietari;
  • titolari di un diritto reale di godimento (usufrutto, uso, abitazione o superficie);
  • locatari o comodatari;
  • soci di cooperative divise e indivise;
  • imprenditori individuali, per gli immobili non rientranti fra i beni strumentali o merce;
  • soggetti che producono redditi in forma associata (società semplici, in nome collettivo, in accomandita semplice e soggetti a questi equiparati, imprese familiari), alle stesse condizioni previste per gli imprenditori individuali.

Se è stato stipulato un contratto preliminare di vendita,chi ha comprato l’immobile può usufruire del bonus se:

  • è stato immesso nel possesso dell’immobile;
  • esegue i lavori di ristrutturazione a proprio carico;
  • è stato regolarmente registrato il compromesso.

L’agevolazione fiscale sui lavori di ristrutturazione può essere richiesta anche a chi esegue lavori in proprio sull’immobile, ma soltanto per le spese sostenute per l’acquisto del materiale.


CEDOLARE SECCA PER I NEGOZI

Con la cosiddetta “Legge di Bilancio 2019” (Legge 145 – 30 dicembre 2018) pubblicata sulla Gazzetta Ufficiale nr. 302 del 31/12/2018, l’articolo 1 comma 59 estende il regime della cedolare secca anche per gli immobili commerciali a decorrere dal 01/01/2019.

Questo il testo dell’articolo 59:

“Il canone di locazione relativo ai contratti stipulati nell’anno 2019, aventi ad oggetto unità immobiliari classificate nella categoria catastale C/1, di superficie fino a 600 metri quadrati, escluse le pertinenze, e le relative pertinenze locate congiuntamente, può, in alternativa rispetto al regime ordinario vigente per la tassazione del reddito fondiario ai fini dell’imposta sul reddito delle persone fisiche, essere assoggettato al regime della cedolare secca, di cui all’articolo 3 del decreto legislativo 14 marzo 2011, n. 23, con l’aliquota del 21 per cento. Tale regime non è applicabile ai contratti stipulati nell’anno 2019, qualora alla data del 15 ottobre 2018 risulti in corso un contratto non scaduto, tra i medesimi soggetti e per lo stesso immobile, interrotto anticipatamente rispetto alla scadenza naturale.”

La norma pone delle limitazioni: l’immobile deve avere destinazione catastale C/1 e non deve essere superiore ai 600 mq.

Un aspetto molto importante, avente carattere di lotta all’evasione/elusione fiscale, riguarda la questione temporale e cioè che la cedolare secca può venire applicata solo ai contratti stipulati dopo il 01 Gennaio 2019.
La norma vieta la stipula di un nuovo contratto nel 2019 se, alla data del 15/10/2018, risulti già in essere un contratto non scaduto, tra i medesimi soggetti e/o per lo stesso immobile.
Si tratta di una limitazione che mira ad eliminare banali trucchi tra i contraenti che, avendo un contratto valido ed in corso, si accordino per la risoluzione anticipata dello stesso per poi stipulare un nuovo contratto con le medesime caratteristiche.

L’aliquota è confermata al 21% come quella applicata per le locazioni di immobili ad uso abitativo.

PER CONSULENZE E PARERI CONTRATTUALI/FISCALI POTETE CONTATTARCI AL 045/8104496 O TRAMITE MAIL: INFO@IMMOBILIARECLASS.IT


Deposito prezzo al rogito. Come funziona?

In un nostro precedente articolo (https://www.immobiliareclass.it/deposito-prezzo-al-rogito-chiarimenti/) abbiamo esaminato la nuova norma facoltativa che prevede il deposito del prezzo al notaio contestualmente alla firma dell’atto di compravendita anzichè l’immediata consegna del saldo al venditore.

Ma come funziona in pratica il deposito del prezzo al notaio?

“Nel corso di una compravendita, secondo quanto previsto dal legislatore, su istanza di una delle parti – venditore o acquirente – è possibile depositare presso il notaio l’intero prezzo, nel caso in cui non già stato versato un acconto sul prezzo (caparra) prima dell’atto definitivo, oppure il saldo. Siamo convinti che la quasi totalità di richieste di deposito prezzo avverrà su istanza dell’acquirente, poiché la norma è a tutela di quest’ultimo.

Il legislatore definisce con il rogito, il momento nel quale poter applicare la nuova norma, ma una delle due parti può richiedere il deposito del prezzo al notaio anche in sede di preliminare nel caso in cui questo venisse trascritto dal notaio.

In sede di rogito notarile, al momento della stesura dell’atto ci sono due ipotesi:

a) non sono stati dati acconti e quindi l’intero saldo viene versato al notaio;
b) contestualmente al preliminare sono già state consegnate delle somme alla parte venditrice.

In entrambi i casi, saldo della somma rimanente o totale versamento del prezzi pattuito, ci si può accordare in due modi diversi.

– assegno circolare intestato al notaio o in alternativa
– bonifico bancario sul conto corrente “dedicato” del notaio.

Ricevuta la somma, cosa ne fa il notaio?

“Il notaio trattiene questa somma su un proprio conto, cosiddetto “dedicato”. Si tratta di un conto che ha delle caratteristiche definite dalla Legge sulla Concorrenza. E’ un conto impignorabile da parte dei creditori del notaio, non cade nella comunione legale del notaio e non cade nella successione dello stesso. L’acquirente ed il venditore sono quindi protetti da eventuali problemi personali della vita del notaio, è sicuro che i soldi sono solo transitoriamente in quel c/c e sono destinati al venditore. E’ un conto corrente del notaio, ma è al di fuori del suo patrimonio. Non ci sono rischi di alcun genere.

Successivamente all firma dell’atto notarile, il notaio, utilizzando le somme che gli sono state date dall’acquirente per concludere la compravendita, procede alla registrazione e alla trascrizione dell’atto nei Pubblici Registri Immobiliari.

Avvenuta la trascrizione dell’atto, avendo la certezza che l’atto notarile ha prodotto i suoi effetti anche nei confronti dei terzi (ossia che l’acquisto è sicuro al 100% e che l’acquirente non ha più alcun rischio in relazione alle vicende personali del venditore), il notaio certifica che l’iter dell’acquisto si è perfezionato e procede a trasferire le somme sul conto corrente del venditore.

Quanto tempo serve per la trascrizione dell’atto nei Registri Immobiliari?

“La normativa non dà un termine preciso e dettagliato. In genere, il notaio ha l’obbligo di trascrivere l’atto entro 20 giorni dalla sua sottoscrizione, ma solitamente procede entro 24-48 ore.

Non ci sono rischi per il venditore?

“Bisogna far superare al venditore l’approccio psicologico di andare dal notaio, vendere, consegnare le chiavi della casa e uscire senza il saldo. Il venditore non corre rischi. Le sole motivazioni per le quali il venditore potrebbe non incassare i denari sono connesse ai suoi creditori, alle sue eventuali posizioni di debito che pregiudicano questo iter o alla necessità di spendere velocemente i soldi che incassa da quella vendita”.

Per informazioni e consulenze: Class Immobiliare 045 8104496.


“Deposito prezzo” al rogito: alcuni chiarimenti.

Come saprete con la legge 27 dicembre 2013 n. 147 sul deposito prezzo il legislatore se ne uscì con una norma che avrebbe duramente colpito il mercato immobiliare. Tutte le somme che qualsiasi acquirente avesse dovuto dare al venditore per l’acquisto di un immobile non avrebbero potuto essere consegnate al venditore, ma avrebbero dovuto obbligatoriamente essere versate, tramite il Notaio incaricato, in un conto corrente speciale, produttivo di interessi con i quali avrebbero finanziato i crediti a tasso agevolato per le piccole/medie imprese.

Con la “Legge annuale per il mercato e la concorrenza 2017” (comma 142) il Legislatore, ha disposto formalmente l’entrata in vigore della disciplina del “deposito prezzo” di cui alla legge del 2013, ma modificandola con una caratteristica importante: la disciplina non è più obbligatoria ma solo facoltativa.

In estrema sintesi: nel caso in cui una delle parti lo richiedesse, il notaio sarà tenuto a prelevare l’intero prezzo (ovviamente il prezzo residuo che al momento dell’atto non è ancora stato pagato) e a versarlo su un conto dedicato speciale a disposizione dello Stato, in modo che lo Stato possa lucrarne gli interessi, e svincolandolo successivamente secondo le istruzioni dategli dalla parte.

Nei prossimi articoli approfondiremo maggiormente i costi e le formalità da sostenere per le parti.