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Dal mutuo all’Iva, gli aiuti per chi vuole comprare casa

Il supermarket degli sconti fiscali per chi vuole comprare casa non chiude mai. Anzi, si arricchisce sempre di nuove proposte. Se mai, si può discutere sulla convenienza di tante misure e sulla loro efficacia nel rilanciare un mercato in fragile ripartenza, che ha chiuso il 2016 con 528mila compravendite residenziali, ancora il 39% sotto i massimi del 2006.

Dal leasing abitativo alla deduzione per l’acquisto di case da affittare, oggi i potenziali acquirenti si trovano di fronte a un quadro di sconti abbastanza disordinati, con un valore-limite che spazia dai 190 euro della detrazione sulla provvigione pagata all’agenzia immobiliare fino ai 4.800 euro annui (per dieci anni) di quella sull’acquisto di case in fabbricati ristrutturati da imprese. Il tutto mentre le condizioni di mercato continuano a soffiare a favore di chi compra, con molte case in vendita e prezzi medi previsti ancora in calo quest’anno, almeno per l’usato.

I dati di Scenari Immobiliari dimostrano che la tassazione ridotta per chi acquista un immobile come “prima casa” è ancora l’agevolazione più usata, con un trend in aumento: la sua incidenza è cresciuta dal 61,8% del 2006 all’80% delle compravendite residenziali avvenute l’anno scorso. Non decollano ancora, invece, le formule alternative all’acquisto della piena proprietà, leasing abitativo e rent to buy (cioè l’affitto con diritto di riscatto).

Nel caso del leasing, i bonus sono interessanti, in particolare per gli under 35 con un reddito inferiore a 55mila euro annui: c’è la possibilità di detrarre il 19% dei canoni fino a un massimo di 8mila euro all’anno e anche del prezzo di riscatto fino a 20mila euro. Al momento, però, le banche che propongono questa formula sono solo sei, e a frenarne il decollo c’è anche la concorrenza dei mutui, con tassi vicini ai minimi storici ed erogazioni che Nomisma prevede al livello record di 52,1 miliardi quest’anno. «Serve un passaggio culturale, dalla proprietà all’uso dell’immobile, che in Italia non è facile da assimilare», spiega il direttore generale di Assilea, Gianluca De Candia. «Anche se alcune filiali bancarie lo vedono come un concorrente del mutuo e sono un po’ restie a proporlo – prosegue – riteniamo che il 2017 vedrà una crescita progressiva».

Secondo il presidente di Confedilizia, Giorgio Spaziani Testa, il fattore culturale penalizza anche il rent to buy. «Se ne parla molto, ma se ne fa poco – sintetizza –. La certezza di poter applicare il procedimento di sfratto, introdotta di recente, garantisce il venditore dal rischio di morosità dell’inquilino, ma c’è ancora scetticismo tra i privati». Nell’insieme, il giudizio di Confedilizia sul rent to buy non è negativo, così come sul leasing, ma secondo Spaziani Testa si tratta di misure che «risentono anche della debolezza del mercato».

Alcuni degli sconti più recenti sono pensati specificamente per svuotare i “magazzini” delle imprese di costruzione, ma hanno avuto risultati diversi.

Sulla deduzione del 20% per chi compra case in classe energetica A e B da affittare non ci sono dati precisi, ma l’impressione che sia stata un flop è palpabile tra gli operatori. «Ci aspettavamo risultati migliori – conferma il presidente dell’Ance, Gabriele Buia –. credo che a frenarne l’utilizzo sia anche il limite troppo basso: il tetto dei 300mila euro di valore dell’immobile andrebbe aumentato, altrimenti la scelta nelle grandi città è limitata».

Meglio, invece, sembra andare la possibilità di detrarre dall’Irpef il 50% dell’Iva pagata al costruttore sulle nuove case in classe A e B. È una chance prorogata per il 2017 con la conversione del Milleproroghe, su richiesta – tra l’altro – dell’Ance, che stima un potenziale di 20mila immobili agevolabili. «È uno sconto che riequilibra in parte una grossa disparità di trattamento fiscale – spiega Buia –. Nelle vendite tra privati il registro è al 2% sul valore catastale, mentre i nostri immobili, che oltretutto hanno subìto una minore riduzione delle quotazioni, scontano l’Iva al 4% sul prezzo».